青島市地方稅務局關于印發《房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答》的通知[部分廢止]

青地稅函[2009]47號  2009-4-17

簿提示——依據青島市地方稅務局公告2011年8號 青島市地方稅務局關于公布現行有效全文失效廢止部分條款失效廢止的稅收規范性文件目錄的公告，本法規第七條“開發項目未發生利息支出的，房地產開發費用以按規定計算的土地和房地產開發成本金額之和的5%計算扣除”廢止。

市稽查局、征收局，各分局、各市地稅局:

《青島市地方稅局關于印發<青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》（青地稅發[2008]100號）下發后，通過各單位的認真貫徹落實，對推動全市土地增值稅清算工作發揮了重要作用。為進一步加強土地增值稅清算工作，結合各單位清算工作中存在的問題，市局編寫了《房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答》，現印發給你們，請貫徹執行。

附件：

房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答

一、《青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（以下均簡稱《辦法》）第七條第（一）項規定,注冊公司代辦公司已竣工驗收的房地產開發項目，“已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”可以通知納稅人進行項目清算，在具體工作中應如何理解掌握？

答：該規定可用下列公示表示：

（已轉讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積≥85%。

二、《辦法》第七條第一項規定中所稱的“已竣工驗收”的房地產開發項目，應當如何理解把握？

答：房地產開發企業開發商品房等建設項目，凡符合下列條件之一的，應視為已經竣工驗收：

（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（二）開發產品已開始投入使用。

（三）開發產品已取得了初始產權證明。

三、2008年底，全市普通住房的建筑面積標準由每套120平方米上調至144平方米，在具體執行中應如何把握執行時間？

答：根據《青島市人民政府辦公廳轉發市建委等部門關于支持居民購買住房的意見的通知》（青政辦發[2008]63號）第五條規定，將我市普通住房的建筑面積標準由120平方米調整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各單位在進行土地增值稅清算時，對2008年11月15日以后新開工的開發項目按新規定標準執行，對之前已開工的開發項目，仍按原規定標準執行。開工時間以取得建筑工程施工許可證時間為準。

四、《辦法》第十九條規定的取得土地使用權后不進行開發或者進行部分開發后即轉讓的房地產，其扣除項目如何掌握？

答：下面按照是否進行實質性的土地整理、開發為標準，區分兩種情況進行說明：

（一）取得土地使用權后未進行任何形式的開發即轉讓的，其扣除項目如下：

1、取得土地使用權所支付的金額和按國家統一規定交納的有關費用，包括契稅；

2、與轉讓土地使用權有關的稅金，包括印花稅、營業稅金及附加、地方教育附加。

（二）取得土地使用權后進行了實質性的土地整理、開發，但未建造房屋即轉讓土地使用權的，其扣除項目如下：

1、取得土地使用權所支付的金額和按國家統一規定交納的有關費用，包括契稅；

2、開發土地的成本；

3、加計開發土地成本的百分之二十；

4、與轉讓土地使用權有關的稅金，包括印花稅、營業稅金及附加、地方教育附加。

五、對整體購買未竣工的房地產開發項目后，進行后續開發建設，完成后再轉讓房產的，其扣除項目是否允許加計扣除？

答：對納稅人整體購買未竣工的房地產開發項目，然后投入資金繼續建設，完成后再轉讓的允許加計扣除，其扣除項目如下：

（一）取得未竣工房地產所支付的價款和按國家統一規定交納的有關費用；

（二）改良開發未竣工房地產的成本；

（三）房地產開發費用；

（四）轉讓房地產環節繳納的有關稅金，包括營業稅金及附加、地方教育附加；

（五）加計取得未竣工房地產所支付的價款和改良開發未竣工房地產成本兩項之和的百分之二十。

六、關于以土地使用權投資入股，被投資企業從事房地產開發的，其土地成本如何進行確認？

答：房地產開發企業以接受投資方式取得的土地使用權，根據有關文件的規定，此類情形以《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件的執行日期為界限，分兩種情況確認土地成本：

（一）2006年3月2日之后，在投資或聯營環節，已對土地使用權投資確認收入，并對投資人按規定征收土地增值稅的，以征稅價格作為被投資企業取得土地使用權所支付的金額據以扣除。

（二）2006年3月2日之前，以土地作價入股進行投資或聯營從事房地產開發的，被投資企業在土地增值稅清算時，應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用作為其取得土地使用權所支付的金額據以扣除，投資或聯營時形成的土地使用權溢價不得扣除。其中，對在2006年3月2日之前雖未辦理土地使用權變更登記手續，但受讓方已先行合法占有投資開發土地、并已投入資金開始開發的，按照上述規定處理。

[部分廢止]七、房地產開發企業財務費用中的利息支出扣除時，其提供的金融機構證明是指什么？未發生借款利息支出可以扣除嗎？

答：房地產開發企業向銀行貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，都可以作為金融機構證明對待。此類利息支出，凡能夠按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，以按規定計算的土地和房地產開發成本金額之和的5%計算扣除。開發項目未發生利息支出的，房地產開發費用以按規定計算的土地和房地產開發成本金額之和的5%計算扣除。

對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10%進行計算扣除。

八、房地產開發企業集團貸款或者核心企業貸款后，將資金統籌安排給集團內部其他企業使用，利息扣除的原則是什么？

答：企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤給集團內部其他成員企業使用，并且收取的利息不高于支付給金融機構的借款利率水平的，可以憑借入方出具的金融機構借款的證明和集團內部分配使用決定，在使用借款的企業間合理分攤利息費用，據實扣除。

九、房地產開發企業房產開始預售，尚未交付但已經預收房款，并按規定已經計算繳納了營業稅金及附加，這部分營業稅稅金可否計入扣除？

答：這種情況多出現于通知清算的房地產開發項目，雖然繳納的這部分營業稅金及附加取得了合法扣除憑證，但由于該部分預售房產尚未最終完成銷售，因而該部分可售面積的預售收入并未計入土地增值稅轉讓收入，扣除項目金額中也不包括這部分面積的扣除項目，因而根據收入與扣除配比的原則，該部分面積所對應的已繳營業稅稅金不得計入本次清算扣除。

十、房地產開發企業將公共配套設施等非可售建筑面積對外銷售，其收入應視為轉讓收入嗎？其扣除項目應當如何確認？

答：根據有關房地產法規，公共配套設施原則上不得對外銷售，而應屬于全體業主共有，因而其開發建設成本應當計入扣除。若房地產開發企業將公共配套設施對外銷售，其轉讓收入計入非普通住宅轉讓收入，扣除項目按《辦法》第二十條規定確認。

出具土地增值稅清算結論后，房地產開發企業將公共配套設施等非可售建筑面積對外銷售、轉為自用，區分情況按《辦法》第三十四條、第三十七條規定處理。

十一、房地產開發企業將公共配套設施等非可售建筑面積轉為自用，應當確認轉讓收入嗎？其扣除項目應當如何確認？

答：房地產開發企業將開發產品或者公共配套設施等轉為自用，其房地產所有權未發生轉移，不屬于土地增值稅視同銷售的范圍，因而不應確認轉讓收入。但是，對于該部分開發產品或者公共配套設施所應分擔的土地成本、開發成本和開發費用不得計入扣除。

十二、房地產開發企業將車庫或者停車位轉讓，其收入是否計入房地產轉讓收入？

答：根據房地產相關法律、法規等有關規定，開發項目建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。據此，凡房地產開發企業與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉讓收入；附贈的車庫、車位因未取得轉讓收入，按出售開發產品計算銷售收入。

利用地下基礎設施形成的停車場所，房地產開發企業與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規規定期限內的使用權轉移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產轉讓收入，并入非普通住房轉讓收入；利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施計入扣除，房地產開發企業與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權合同，其取得的租賃收入，不計入房地產轉讓收入。

十三、對于一方出地、一方出資，合作開發房地產項目的，清算項目的主體應如何確定？

答：企業（出地方）取得國有土地使用權后，聯合其他單位（出資方）一同開發的，若雙方約定，出地方不承擔經營風險而只收取固定利益的，包括貨幣資金和其他非貨幣資產，對出地方應當按照轉讓國有土地使用權計算征收營業稅和土地增值稅，并向出資方開具發票；對于取得土地使用權的出資方，繼續投資進行開發并建房出售的，以新建房作為開發項目，計算征收土地增值稅。其中對出地方計算征收轉讓國有土地使用權土地增值稅的價格，即作為出資方取得土地使用權所支付的金額，憑發票在其土地增值稅清算時據以扣除。

若出地方和出資方合作建房、約定建成后分配開發產品的，出地方轉讓國有土地使用權的價格，為首次或者以后分配開發產品時應分出開發產品的市場公允價值加減其他補價計算確認；同時確認出資方取得該項土地使用權的成本。

十四、以開發產品實行實物補償方式進行拆遷安置的，其在視同銷售時其轉讓收入應當如何定價？應當如何計入扣除？

答：房地產開發企業以開發產品實行實物補償方式進行拆遷安置的，補償給被拆遷人的開發產品視同銷售，其價格按照貨幣補償方式計算的補償金價款加上向被拆遷人實際收取的價款后，計入房地產轉讓收入，并向被拆遷人開具發票；按照貨幣補償方式計算的補償金價款，計入土地征用及拆遷補償費扣除項目。

十五、房地產開發企業建設公共配套設施因移交給政府等有關部門獲得的補償應如何處理？

答：房地產開發企業因從事拆遷安置從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額；房地產開發企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，建設的公共配套設施建設完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償，抵減房地產開發成本中的建筑安裝工程費。

十六、房地產開發企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其按揭保證金計算土地增值稅時應如何處理？

答：房地產開發企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得計入扣除項目。實際發生的損失，作為房地產開發費用處理。

十七、房地產開發企業將開發產品對外捐贈的，應當如何計算繳納土地增值稅？

答：房地產開發企業將開發產品用于捐贈的，應視同銷售，并按照《辦法》第十三條的規定確定銷售收入。此外，符合《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）第四條第（二）項規定的開發產品捐贈，不計銷售收入，同時對于該部分開發產品所應分擔的土地成本、開發成本和開發費用不得計入扣除。

十八、企業合并、分立等過程中發生的房地產權屬轉移是否應當征收土地增值稅？

答：兩個或兩個以上的房地產開發企業，依據法律規定、合同約定，合并改建為一個企業，合并后的企業承受原合并各方的房地產，不征收原合并各方房地產的土地增值稅。合并后的企業在轉讓房地產時，按照合并前原企業實際支付的土地價款和發生的開發成本、開發費用，按規定計入扣除計算征收土地增值稅。

房地產開發企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上的企業，對派生方、新設方承受原企業房地產的，不征收土地增值稅。派生方、新設方轉讓房地產時，按照分立前原企業實際支付的土地價款和發生的開發成本、開發費用，按規定計入扣除計算征收土地增值稅。

股東將持有的企業股權轉讓，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不征收土地增值稅。